Αποφυγή φορολόγησης μη εισπραχθέντων μισθωμάτων

Εκχώρηση μισθωμάτων στο δημόσιο (αποφυγή φορολόγησης μη εισπραχθέντων μισθωμάτων)

ΕΚΧΩΡΗΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ ΣΤΟ ΔΗΜΟΣΙΟ

(αποφυγή φορολόγησης μη εισπραχθέντων μισθωμάτων)

Από τον Γιώργο Φίσκα, δικηγόρο – εταίρο

Στις δύσκολες σημερινές συγκυρίες, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που κύριοι μισθωμένων ακινήτων, είναι αδύνατο να εισπράξουν τα οφειλόμενα σε αυτούς μισθώματα από τους ενοικιαστές τους, λόγω της ανυπαρξίας αντικειμένου εκτέλεσης κατ’ αυτών ακόμη και στις περιπτώσεις, που υπάρχει δικαστική απόφαση, που διατάζει την καταβολή τους.

Είναι όμως δυστυχώς υποχρεωμένοι από τη φορολογική νομοθεσία να αποδώσουν τον αναλογούντα φόρο, ασχέτως της είσπραξης ή μη, νοούμενοι για την Φορολογική Αρχή ως ποριζόμενοι εισόδημα, που υπόκειται σε αυτοτελή φορολόγηση. Την πραγματική αδικία αυτή, ενώ δεν υφίσταται εισόδημα να φορολογείσαι για αυτό, έρχεται να εξομαλύνει η διαδικασία της εκχώρησης των μισθωμάτων στο δημόσιο. Κατωτέρω παραθέτουμε χρήσιμες πληροφορίες προς γνώση για την αποφυγή της φορολόγησης των μη εισπραχθέντων μισθωμάτων.

Εισοδήματα από την εκμίσθωση ακινήτων που θεωρούνται, ότι έχουν αποκτηθεί και τα οποία αποδεδειγμένα δεν έχουν εισπραχθεί από το δικαιούχο, επιτρέπεται να μη συνυπολογίζονται στο συνολικό καθαρό εισόδημα του, εφόσον εκχωρηθούν στο Δημόσιο χωρίς αντάλλαγμα.

Η εκχώρηση γίνεται με απλή έγγραφη δήλωση του υπόχρεου σε φόρο, η οποία υποβάλλεται στον αρμόδιο για τη φορολογία του προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας μέσα στο οικονομικό έτος στο οποίο τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε φόρο.

Μαζί με τη δήλωση αυτή παραδίδονται στον προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας τα αποδεικτικά έγγραφα της εκχωρούμενης απαίτησης και με την ίδια δήλωση ο εκχωρών βεβαιώνει, ότι δεν κατέχει κανένα άλλο αποδεικτικό στοιχείο. Το Δημόσιο υποκαθίσταται στα δικαιώματα του εκχωρητή.

Προκειμένου να αποδειχθεί ότι δεν εισπράχθηκαν τα εκχωρούμενα μισθώματα ακινήτου επισυνάπτονται στην οικεία δήλωση όλα τα έγγραφα που υπάρχουν, κατά περίπτωση. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:

α) Το συμφωνητικό μίσθωσης του ακινήτου.

β) H τυχόν εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης ή πρόσκληση καταβολής μισθωμάτων.

γ) H τυχόν αγωγή απόδοσης του μισθίου ή μη καταβολής μισθωμάτων.

δ) H τυχόν δικαστική απόφαση απόδοσης του μισθίου και καταβολής μισθωμάτων. Επίσης, δηλώνεται η μη είσπραξη των οφειλόμενων μισθωμάτων και η μη κατοχή άλλων αποδεικτικών στοιχείων της εκχωρούμενης απαίτησης.

Δεν απαιτείται σε κάθε περίπτωση να συνυποβάλλονται τα πρωτότυπα δικαιολογητικά έγγραφα. Αρκεί να επισυνάπτονται τα ακριβή, κυρωμένα αντίγραφα αυτών των εγγράφων, με την επιφύλαξη επίδειξης των πρωτοτύπων στον αρμόδιο προϊστάμενο ΔOY. Επίσης, όλα τα προαναφερθέντα έγγραφα δεν απαιτείται να υποβάλλονται σε κάθε περίπτωση, εκτός από την υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986 η οποία πρέπει να υποβάλλεται σε όλες τις περιπτώσεις εκχώρησης εισοδημάτων, αρκεί ο εκχωρών να μην έχει στην κατοχή του άλλα αποδεικτικά στοιχεία της εκχωρούμενης απαίτησης και να το δηλώνει εγγράφως.
Εκτός από τα αποδεικτικά έγγραφα που αναφέρονται στις προηγούμενες παραγράφους, μπορεί, επίσης, να επισυνάπτεται και οποιοδήποτε άλλο στοιχείο, που να αποδεικνύει τη μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων.
Αν ο οφειλέτης εγκατέλειψε το μίσθιο εκουσίως, πριν ασκηθεί κατ` αυτού κάποια δικαστική ενέργεια και δεν είναι δυνατή η προσκόμιση της αγωγής έξωσης, η εκχώρηση θα διενεργηθεί με την προσκόμιση του συμφωνητικού μίσθωσης.

Διαδικασία βεβαίωσης των μισθωμάτων που εκχωρούνται :

1. H εκχώρηση ολοκληρώνεται με μόνη τη μονομερή δήλωση του εκχωρητή, κατά το οικονομικό έτος, που τα μισθώματα αυτά υπόκεινται σε φόρο, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη ρητή αποδοχή της εκχώρησης από το Δημόσιο και χωρίς να απαιτείται αναγγελία στον οφειλέτη των μισθωμάτων. Το Δημόσιο υποκαθίσταται στα δικαιώματα του εκχωρητή. Ανάκληση της δήλωσης εκχώρησης δεν είναι δυνατή.
2. Σε περίπτωση υποβολής της δήλωσης εκχώρησης εκπρόθεσμα, δηλαδή μετά το τέλος του οικονομικού έτους μέσα στο οποίο φορολογούνται μισθώματα που εκχωρούνται, η εκχώρηση δεν γίνεται δεκτή.

3. Προϋπόθεση, που απαιτείται για την αποδοχή της εκχώρησης, είναι η μη είσπραξη των εκχωρούμενων μισθωμάτων και όχι το εκκαθαρισμένο ή μη της απαίτησης, καθώς και η φερεγγυότητα ή μη του οφειλέτη. H εκχώρηση μη εισπραχθέντων εισοδημάτων διενεργείται με τις πιο πάνω προϋποθέσεις και στην περίπτωση που ο οφειλέτης – μισθωτής έχει πτωχεύσει.

4. H φορολογική αρχή προβαίνει στον έλεγχο των στοιχείων που υποβλήθηκαν, προκειμένου να εξακριβώσει κατά πόσο πραγματικά δεν έχουν εισπραχθεί από τον εκχωρητή τα μισθώματα που εκχωρούνται. Όπως είναι φυσικό σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να έχει θεωρηθεί το συμφωνητικό μίσθωσης στην Δ.Ο.Υ. αλλά και να έχουν δηλωθεί τα μισθώματα παλαιότερων οικονομικών ετών νομότυπα. Αν διαπιστωθεί, ότι δεν εισπράχθηκαν τα μισθώματα, ο προϊστάμενος της ΔOY προβαίνει σε βεβαίωση των μισθωμάτων, που εκχωρούνται στο όνομα του οφειλέτη και συγχρόνως προβαίνει στην έκπτωση του φόρου των μη εισπραχθέντων μισθωμάτων, εφόσον η δήλωση εκχώρησης υποβληθεί μετά την υποβολή της δήλωσης φορολογίας αυτών. Αν συνυποβάλλεται η δήλωση εκχώρησης συγχρόνως με τη δήλωση φορολογίας αντί για έκπτωση του φόρου των μη εισπραχθέντων μισθωμάτων διενεργείται αρχική εκκαθάριση φόρου χωρίς να συνυπολογίζονται τα μισθώματα αυτά.

6. H βεβαίωση των εκχωρηθέντων μισθωμάτων  στο όνομα του οφειλέτη γίνεται θεωρουμένων των αποδεικτικών εγγράφων της οφειλής ως νόμιμου τίτλου και καταβάλλονται εφάπαξ ως δημόσιο έσοδο.

7. Αν μεταγενέστερα διαπιστωθεί αιτιολογημένα, ότι οι εκχωρούμενες απαιτήσεις δεν υπήρχαν, η εκχώρηση ματαιώνεται. Στην περίπτωση αυτή τα μη συνυπολογισθέντα – εκχωρηθέντα μισθώματα προστίθενται στο συνολικό εισόδημα του εκχωρητή κατά το χρόνο φορολογίας του, προκειμένου να υπολογισθεί ο συνολικός φόρος, κοινοποιώντας σ` αυτόν σχετική ειδοποίηση ή φύλλο ελέγχου, κατά περίπτωση.

8. H εκχώρηση μη εισπραχθέντων των υπόψη μισθωμάτων διενεργείται και στην περίπτωση, που κατά τη συμπλήρωση της δήλωσης εκχώρησης παραλείπεται, λόγω μη γνώσης ή μη ακριβούς γνώσης από τον εκμισθωτή στοιχείων του μισθωτή που δεν είναι ουσιώδη για τη διενέργεια της εκχώρησης, όπως π.χ. η ΔOY φορολογίας του οφειλέτη των μισθωμάτων, ο αριθμός του ατομικού δελτίου ταυτότητας ή του διαβατηρίου του ή παραλείπεται η προσκόμιση κάποιου από τα πιο πάνω συνυποβαλλόμενα έγγραφα, γιατί δεν το έχει στην κατοχή του ο εκμισθωτής, πλην όμως από τα υπόλοιπα συνυποβαλλόμενα στοιχεία μπορεί να αποδεικνύεται η νομιμότητα της απαίτησής του. Κατά την εκχώρηση μισθωμάτων καθίσταται υποχρεωτική η αναγραφή του A.Φ.M. του μισθωτή. Επίσης, στις εκχωρήσεις αυτές πρέπει να γράφεται στην οικεία δήλωση και ο αριθμός καταχώρησης του οικείου μισθωτηρίου, αν συνταχθεί, στο Βιβλίο καταχώρησης Μισθωτηρίων της ΔOY.

Τέλος, η Διοίκηση έδωσε απάντηση σε μια πολύ συχνή ερώτηση των φορολογουμένων που αφορούσε την διαδικασία κατάθεσης δήλωσης εκχώρησης μισθωμάτων στην περίπτωση που η δήλωση εισοδήματος υποβάλλεται ηλεκτρονικά.

Η δήλωση εκχώρησης  μη εισπραχθέντων μισθωμάτων ακολουθεί διαφορετική διαδικασία υποβολής από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος και δεν μπορεί να υποβληθεί ηλεκτρονικά, αλλά υποβάλλεται στο Τμήμα Φορολογίας Εισοδήματος με ειδική θεώρηση στο σώμα της οικείας δήλωσης ή με την καταχώρησή της στο γενικό πρωτόκολλο της αρμόδιας ΔΟΥ (σχετ. ΠΟΛ. 1096/Α0012/6.4.2001 διαταγή).   Η δήλωση εκχώρησης μισθωμάτων στο Δημόσιο υποβάλλεται απαραίτητα προσωπικά ή από ειδικά εξουσιοδοτημένο πρόσωπο στην αρμόδια ΔΟΥ, μέσα στο χρόνο φορολογίας των εκχωρούμενων μισθωμάτων, πριν ή μετά την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Αν προηγηθεί η υποβολή της δήλωσης εκχώρησης μισθωμάτων και ακολουθήσει η υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, στη ΔΟΥ ή ταχυδρομικά ή ηλεκτρονικά, υπάρχει δυνατότητα να μη συνυπολογισθούν τα εκχωρηθέντα μισθώματα στο συνολικό σας εισόδημα.  Αντίθετα αν η υποβολή της δήλωσης εκχώρησης μισθωμάτων υποβληθεί μετά την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, θα φορολογηθείτε  και για τα εισοδήματά σας από τα ακίνητα, ο δε φόρος που προκύπτει από τα μισθώματα του ακινήτου που θα κάνετε την εκχώρηση, θα σας επιστραφεί μετά την υποβολή της δήλωσης εκχώρησης.

ΠΗΓΗ: http://nomikoslogos.gr